Educação Construtiva #2. Leis: Zoneamento, Usos e Índices Construtivos

Neste segundo texto da série educação construtiva, será apresentada uma visão geral sobre as leis de ocupação do solo de uma cidade. Noções de zoneamento, uso e índices construtivos de terrenos já parcelados, explicando o que isso significa e porque é importante saber isso antes de construir.

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Como foi apresentado no texto anterior, as leis determinam regras de “o que”, “como” e “quando” algo pode ser construído numa cidade. Dentre vários outros parâmetros e informações técnicas, existem 3 que são a base “do que” e “como” algo pode ser construído num terreno. São eles que explicam as primeiras e principais regras que devem ser seguidas se quiser construir. Por isso é fundamental que sejam de conhecimento público, bem como o processo (ritual) legal ser seguido.

Os 3 parâmetros mencionados são:

Zoneamento – Separa e determina como cada “parte” (zona) da cidade pode ser aproveitada de acordo com as características pretendidas naquela região. O objetivo é controlar adensamento, salubridade, segurança, impacto na vizinhança, dentre outros aspectos, a partir do uso de cada zona. Elas vão separar a parte residencial, da comercial e da industrial de uma cidade, permitindo a interação ou mistura (usos mistos) dessas áreas de forma controlada e de acordo com aspectos de cada atividade (uso). Industrias poluentes serão afastadas de áreas (zonas) residenciais, industrias não poluentes poderão ficar mais próximas das demais zonas dependendo de porte e atividade, atividades comerciais serão permitidas de forma diferente em cada zona, dependendo da proximidade dos centros comerciais e do porte de atendimento em função da atividade (local ou não, por exemplo). O Zoneamento organiza a cidade para que cada atividade possa funcionar de forma harmônica nela, seja produzir ou simplesmente morar. Cada zona terá usos e índices construtivos diferentes.

Uso – Os usos classificam o tipo de construção que cada terreno pode ter. É dividido em Residencial, Comercial, industrial ou Misto (geralmente residencial e comercial). Quando se adquire um terreno, não se pode construir o que quiser nele. De acordo com o zoneamento, os usos permitidos são descritos na lei. Casa, bar, cervejaria artesanal, prédio residencial, prédio comercial, padaria, etc. Tudo depende do que a lei permite. Alguns bairros são predominantemente residenciais e permitem comércio local (apenas padarias, serviços primários e supermercado, por exemplo) porque estão em uma zona com essa característica. Zonas industriais novas, principalmente que permitem grande porte ou poluente, não permitirão uso residencial ou comercial nelas por questões de salubridade. O uso, em função do zoneamento, determina “o que” pode ser construído num terreno.

Índices construtivos – Os índices construtivos são números que definem as regras de aproveitamento de um terreno: o quanto pode ser construído, o limite de área, a reserva verde/permeável que deve ser respeitada, a relação da construção com a cidade e o vizinho. Ou seja, determinam “como” algo pode ser construído num terreno traduzido em limites.

São eles:

• CA – coeficiente de aproveitamento: limite de área que pode ser construída num terreno. É o máximo de área que a edificação pode ter contabilizada como área construída.
• TO – Taxa de ocupação: limite de área que pode ser ocupada no plano do terreno (Primeiro pavimento) como área construída. Mesmo que um terreno tenha CA correspondente a 360m², se a TO for 180m², o máximo que a edificação pode ocupar do terreno são 180m². O restante da área permitida deve ser construída em pavimentos extras, respeitando o limite do primeiro pavimento.
• TP – Taxa de permeabilidade: define o limite mínimo de área do terreno que deve ser reservado para área permeável, de solo natural, não impermeabilizado.
• Afastamentos – Determinam distância em relação aos vizinhos e rua. Está ligado a altura máxima da construção e as aberturas dela, também.

Obs: em algumas cidades haverá limites de altura da edificação (para proteger alguma vista, aspecto ambiental, monumento, estilo de vida, etc. – comum em regiões de serra e beira mar) e outras peculiaridades.

É importante saber que todos os índices e usos estão vinculados às demais leis e devem se submeter a elas. Ex: Distância de nascentes e cursos d’água, afastamento de rodovias (área de expansão delas), proteção ambiental, etc.

O não cumprimento dessas normas e a construção sem autorização prévia, tornam a edificação ilegal e pode acarretar em embargos e multas de valor bastante significativo, para não dizer muito altas. Hoje em dia a fiscalização está em processo de ampliação, agregando inclusive uso de tecnologia de satélite e drones. Nos próximos anos será muito mais intensa.

O responsável técnico entende e domina este assunto, além de ser obrigatório no processo. Contudo é importante entender a partir destas informações que há um processo e normas a serem seguidas. A propriedade de um terreno não dá direito a fazer o que quiser nele, nem construir como quiser. Regras devem ser seguidas visando legalidade, mais organização, salubridade e responsabilidade, gerando benefícios a todos.

Nos próximos textos da série, informações complementares sobre “como” um terreno pode ser aproveitado, as etapas legais (passo a passo para construir) explicando “quando” algo pode ser construído.

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Leitura Bônus opcional: porque as leis de ocupação do solo existem e são necessárias?

Nossa forma de ocupar as cidades hoje busca mais salubridade, segurança, responsabilidade ambiental e social do que nunca. Tudo que passamos e aprendemos resultou em normas que evitam/minimizam os problemas do passado e promovem um presente melhor, pautado em embasamento técnico.

Incêndios como os de Chicago nos ensinaram sobre aglomeração, materiais e afastamento entre as casas; doenças respiratórias e epidemias diversas nos ensinaram sobre distanciamento de fábricas, aberturas de ventilação, ventilação entre as casas, afastamento entre elas, setorização de cômodos, arborização, etc; esgotos a céu aberto nos ensinaram sobre salubridade e controle de pragas e doenças; guerras nos ensinaram sobre reconstrução e prioridades; a própria mudança da nossa relação com o tempo nos ensinou sobre prioridades; biologia nos ensinou sobre várias normas sanitárias; enchentes, neve e chuvas sobre telhados, permeabilidade e escoamento; matemática, física e química possibilitaram a criação da engenharia civil, e por aí vai, passando por conceitos sociais, ambientais, técnicos e filosóficos.

Todos os fatos e momentos ao longo da história são a razão das normas construtivas, que existem para organizar e proporcionar uma vida melhor e mais equilibrada a todos.

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