A construção civil é um processo complexo e que envolve vários níveis de informação (inclusive multidisciplinares), várias etapas, muitos detalhes, serviços e produtos, que estão sempre variando de acordo com o mercado.
Ter uma previsão de custos precisa a fim de se preparar financeiramente para construir, depende de um planejamento técnico preciso do objeto a ser construído para que este sirva de informação mensurável e orçável. De fato, é necessário saber objetivamente o que orçar para orçar.
Conceitualmente, entende-se aqui, preparar-se financeiramente para construir como prever uma reserva de recursos financeiros destinada a construir. Seja essa construção residencial ou comercial.
Importante: O texto se atém a construções completas, iniciadas desde a etapa de planejamento, não a reformas ou conclusões de construções parcialmente ou totalmente executadas.
O processo preciso
Construir pode ser comparado com comprar um produto em partes: seu planejamento, suas “peças”, sua montagem, legalização, etc.. são partes do objeto final a ser construído. Essas partes devem ter um custo específico identificável. Em termos financeiros, tudo no processo construtivo mensurável, é orçável. Se é orçável, é possível prever custos para prever reserva necessária para execução.
Por outro lado, a idealização da construção parte inicialmente de conceitos subjetivos e não orçáveis com precisão. Esses conceitos subjetivos são partes de uma demanda em função de uma necessidade num contexto.
O que isso quer dizer?
Um lar é um exemplo da conceituação partir da subjetividade: Lar é um conceito, pode ser correspondido de várias formas, sem sequer ser uma casa para morar, necessariamente. Um casa para morar também não é uma informação precisa, já que pode ser em vários locais, com diversas características. Até mesmo as características de uma casa qualquer não são objetivas o suficiente: 2 quartos, uma sala, cozinha, banheiro e área de serviço. Quais as dimensões e disposições dos ambientes, qual o sistema e padrão construtivo, em que cidade (esta última pergunta corresponde ao contexto: mercado e afins)?
Enfim, o interesse em prever uma reserva de recursos, requer um mínimo de informação objetiva e mensurável para tal. Então, é fundamental transformar o subjetivo em objetivo e mensurável. E este é o conceito chave de se preparar financeiramente para construir.
A forma ideal e precisa de transformar algo subjetivo em objetivo na construção civil é planejando. E quanto mais minucioso e detalhado for este planejamento, maior o nível de precisão, tanto executiva quanto mensurável.
O planejamento arquitetônico tem como característica transformar o subjetivo, a demanda, em algo objetivo e mensurável. Isso a partir de interpretação e técnicas que podem ser ainda mais valorizadas e realçadas pela criatividade. O aprofundamento do projeto arquitetônico, a partir dos projetos complementares (estruturais, hidrossanitário, elétrico, etc.), aumenta a precisão da informação do objeto a ser construído e torna todos os seus itens identificáveis e mensuráveis, consequentemente orçáveis.
Saber onde está um pilar, é diferente de saber onde ele está, quais suas dimensões em função de quanto deve suportar, qual a ferragem a ser utilizada no mesmo, a amarração desta ferragem, a resistência necessária do concreto (que irá gerar um traço e consequentes quantidades de cimento e agregados), etc.
Então, é necessário tornar objetivo e específico o objeto a ser construído para quantificar as partes e assim possibilitar orçar cada item, gerando uma previsão de custos de precisão elevada.
Para tal, existem profissionais na área de construção civil que se especializam na tarefa de orçamento, executada a partir das informações geradas pelos projetos. Tarefa que não é tão simples assim. Alguns itens são de identificação mais difícil, como o concreto a ser utilizado em cada parte específica da construção, seja ele estrutural ou não. Isso por se tratar de um produto que é uma mistura composta: cimento e agregados (areia e brita), onde cada quantidade de cada “ingrediente” da mistura corresponde a uma resistência, ou seja, é necessário calcular as quantidades em função da utilização esperada da mistura para saber quanto será necessário de cada material.
Assim como no caso dos planejamentos específicos complementares, contratar algum profissional para executar um orçamento preciso trata-se de um investimento que apesar do custo inicial, proporciona controle e economia significativa no custo total de investimento na construção. Se um único item pode ter variação de mais de 100% no mercado, é possível imaginar o quanto vários itens com variação de 1 a mais de 100% agregados podem significar de variação no contexto global (sem sequer apresentar os estudos específicos que comprovam as médias de prejuízos de construções com pouco planejamento). Uma construção pode trabalhar com valores muito altos, onde 8% de variação num investimento de 240 mil reais, significam 19,2 mil reais (que podem estar do lado do prejuízo ou do lucro).
A opção de contratar alguém especializado em orçar obras acaba sendo mais utilizada em construções de porte mais significativo, com maior valor de investimento, onde a economia pode ser mais expressiva. Este tipo de informação pode ser muito útil tanto para prever gastos quanto para se manter dentro do orçamento.
Pré orçamento médio
Acima foi citado o caminho ideal de previsão de custos de investimento, onde planejamento é utilizado para gerar aprofundamento de informação e consequente precisão num orçamento.
Num cenário menos preciso ou simplesmente prévio ao ideal, considerando médias, é possível prever uma reserva de investimento através do custo médio das construções apresentado pelo Sindicato da Industria da Construção (Sinduscon) utilizando o custo unitário básico (CUB/m²).
Em resumo, o CUB/m² é a divulgação do valor médio da construção (por metro quadrado) segundo parâmetros pré estabelecidos para diferentes tipologias e padrões construtivos.
“O objetivo básico do CUB/m² é disciplinar o mercado de incorporação imobiliária, servindo como parâmetro na determinação dos custos dos imóveis.” (Custo Unitário Básico (CUB/m²: principais aspectos. Belo Horizonte: SINDUSCON-MG, 2007., pg.16)
“Os sindicatos estaduais da indústria da construção civil ficam obrigados a divulgar mensalmente, até o dia 5 de cada mês, os custos unitários de construção a serem adotados nas respectivas regiões jurisdicionais, calculados com observância dos critérios e normas a que se refere o inciso I, do artigo anterior.” (Lei Federal nº 4.591 de 16 de dezembro de 1964, artigo 54).
Não cabe aqui detalhes sobre o CUB, apenas a observância que este valor médio pode ser utilizado, informalmente, para uma previsão média de reserva de investimento para se preparar a construir (para mais informações sobre o CUB em Minas Gerais, clique aqui).
Importante: como o CUB é expresso em valores por metro quadrado, é necessária a informação da área a ser construída, nem que seja apenas uma previsão desta área.
Como utilizar
A partir de uma determinada área a ser construída, consulte o valor do CUB/m² correspondente à tipologia e ao padrão desejado apresentado na tabela disponibilizada pelo Sinduscon da sua região e multiplique os valores.
Ex: (126 m² de área a ser construída) x ( R$ 1.577,88 / m² de custo para R-1 padrão normal em dezembro de 2016) = R$ 198.812,88.
Para entender qual sigla corresponde à tipologia desejada, leia a “Relação dos projetos padrão” no site do Sinduscon, onde há a descrição de cada um. R-1, por exemplo, é residência unifamiliar.
Dica: é possível fazer o caminho inverso dividindo o capital disponível pelo CUB e obter a área correspondente que pode ser construída construída.
Observação: Apesar da composição do CUB não considerar alguns itens importantes como as fundações, na prática, por experiência, é um valor bem próximo da realidade, mais do que isso, é uma média, então pode corresponder a valores tanto acima quanto abaixo do esperado. Felizmente é bem comum ser abaixo. Outro detalhe importante é que nas cidades do interior é comum que os valores de construção sejam abaixo dos previstos nas regiões metropolitanas principais, abrangidas pelo CUB. Novamente por experiência, tenho trabalhado com valores de mais de 20% abaixo do CUB em construções em cidades do interior. A casa apresentada nas postagens etapas da obra, tem média final abaixo de 1250 reais / m² (jan 2017).
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Referências externas:
1- Custo Unitário Básico (CUB/m²): principais aspectos. Belo Horizonte: SINDUSCON-MG, 2007.
2- http://www.sinduscon-mg.org.br/
3- http://www.sinduscon-mg.org.br/cub/tabela-do-cub/
4- http://www.sinduscon-mg.org.br/wp-content/uploads/2016/12/tabela_cub_dezembro_2016.pdf (caso tenha dificuldades para acessar diretamente, utilize a referência 2 e acesse a aba correspondente ao Cub/m²)
Crédito das Imagens:
Gabriel Marinho 